Перевыставление коммунальных услуг – опасности по НДС у арендатора

Заключая договор аренды, сторонам необходимо решить, в чьи обязанности будет входить содержание арендованного имущества (ст.616 ГК), в том числе оплата коммунальных услуг, связи, охраны и др. Обычно эта почетная обязанность возлагается на арендатора.

Однако сложность ситуации в том, что арендатор в силу ряда причин не имеет возможности контактировать напрямую с организациями, оказывающими такие услуги. На практике фактически расходы на коммунальные и прочие услуги несет арендодатель.

Поэтому в договоре аренды может предусматриваться, что по итогам месяца арендодатель предоставляет арендатору расчет или копии подтверждающих документов от поставщиков услуг, на основании которых дополнительно к сумме арендной платы арендатор выплачивает арендодателю компенсацию понесенных расходов.

Такое «перевыставление» коммунальных услуг для арендатора ведет к налоговым рискам:

— по НДС: риск отсутствия права на вычет по НДС по коммунальным услугам

— по налогу на прибыль: риск отсутствия возможности списать в расходы всю сумму компенсации.

Почему возникают такие риски, и какова официальная позиция чиновников по этому вопросу?

Перевыставление коммунальных услуг и мнение чиновников

Давайте сначала разберемся, что мы будем понимать под словом «перевыставление». Арендодателю поставщики оказывают услуги, выставляют счета-фактуры. При этом стоимость услуг без НДС в налоговом учете включается в расходы, а НДС принимается к вычету.

Затем арендодатель оформляет у себя оказание этих услуг арендатору. В налоговом учете возникает выручка, с которой начисляется НДС. Арендатору выставляется счет-фактура от имени арендодателя.

Минфин и ФНС выступают против того, чтобы арендатор принимал к вычету НДС за коммунальные услуги по счету-фактуре, полученному от арендодателя. ФНС России подробно объясняет свою позицию в письме от 04.02.2010г. №ШС-22-3/86.

Объяснение чиновников:

1. Коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение и т.п.) поставщиками оказываются арендодателю, который в свою очередь не имеет лицензии на их оказание. Поэтому реализация коммунальных услуг арендодателя арендатору отсутствует, а значит, сумма компенсации не включается в налоговую базу арендодателя по НДС (п.1 ст.146 НК).

2. Счета-фактуры от поставщиков услуг арендодатель может отразить в книге покупок, но только в части, потребленной им самим. НДС по тем услугам, которые потребил арендатор, не принимается к вычету и не отражается в книге покупок. Счет-фактура не перевыставляется. Часть входного НДС, приходящуюся на долю арендатора, арендодатель включает в стоимость коммунальных услуг.

3. В акте, расчете или счете, который направляется арендатору по итогам месяца, указывается полная сумма компенсации с указанием «без НДС».

4. Арендатор не имеет права принять к вычету НДС по перевыставленным услугам (поскольку там его нет).

5. На всю сумму компенсации арендатор уменьшить налог на прибыль не сможет. НДС с коммунальных услуг в расходы включить нельзя, даже если они не выделены отдельно в документе от арендодателя (письмо Минфина  от 27.12.2007г. №03-03-06/1/895). Эта позиция очень спорная, но риски при проверках существуют.

Пример

Рассмотрим пример и его решение с позиции рекомендаций чиновников.

ООО «Арендатор» арендует офисное помещение у ООО «Арендодатель». Величина арендной платы равна 23 600 руб. в месяц, в том числе НДС 3 600 руб. Договором аренды предусматривается, что арендатор компенсирует расходы на коммунальные услуги. Арендодатель перевыставляет арендатору счета снабжающих организаций в сумме стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором.

За май 2014 года общая стоимость коммунальных услуг по зданию составила 11 800 руб., в том числе НДС 1 800 руб. Потреблено арендодателем – 8 260 руб. (НДС 1 260 руб.), арендатором – 3 540 руб. (НДС 540 руб.).

По итогам мая ООО «Арендодатель» передает ООО «Арендатор»:

1. Акт с позициями:

— услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2014 года – 23 600 руб., в том числе НДС 3 600 руб.

— компенсация потребленных коммунальных услуг за май 2014 года – 3 540 руб., НДС не облагается

2. Приложение к акту – расчет распределения коммунальных платежей и копии документов поставщиков услуг.

3. Счет-фактура на услуги по аренде в мае 2014 года – 23 600 руб., НДС 3 600 руб.

У арендодателя за май:

— входной НДС к вычету по услугам коммунальных служб – 1 260 руб.

— начислен НДС с реализации услуг по аренде – 3 600 руб.

— налоговый учет: доходы по аренде — 20 000 руб., расходы по коммунальным услугам, потребленным самостоятельно – 7 000 руб.

У арендатора за май:

— входной НДС к вычету по арендным платежам 3 600 руб.

— расходы в налоговом учете: стоимость аренды – 20 000 руб., компенсация за коммунальные услуги – 3 000 руб.

Мнение ВАС

Однако мнение ВАС не совпадает с разъяснениями чиновников (Постановление Президиума ВАС от 25.02.2009г. №12664/08). Рассмотрена ситуация, когда оплата коммунальных услуг арендатором осуществляется на основании счетов-фактур, которые выставляет арендодатель, с выделением суммы НДС. Т.е. коммунальные услуги потребляет непосредственно арендатор.

По мнению ВАС, выставление счетов-фактур арендодателем арендатору не противоречит нормам налогового и гражданского законодательства. Коммунальные услуги неразрывно связаны с услугами по аренде.

Поэтому при наличии счетов-фактур от арендодателя арендатор имеет право принять НДС по коммунальным услугам к вычету, даже если платеж не включен в арендную плату, а является отдельной компенсацией по договору. Таким образом, решение, как отразить в учете перевыставление коммунальных услуг, остается за вами.

Обязательно ли при аренде составлять акт, смотрите здесь .

Вам может быть интересно:

Безвозмездная передача товаров, работ, услуг в качестве благотворительности Зона повышенной «опасности» — продажа основных средств при УСН Расходы на пожарную безопасность – скажем «НЕТ» опасности возгорания Обязателен ли акт оказанных услуг? Аутсорсинг бухгалтерских услуг — разберемся детально Просрочка возврата заемных денежных средств Вычет НДС по чеку: нелепо… смешно? безрассудно! Учет скидок задним числом – подчищаем «хвосты» в бухгалтерии и налогах