Использование квартиры под офис: расходы по аренде жилого помещения

 использование квартиры под офисДля увеличения продаж все средства хороши, а удачное расположение офиса организации самым благоприятным образом сказывается на росте доходов. Только вот где найти такое замечательное место, которое будет и в центре, и на ходу, и еще желательно недорого?

Во многих случаях отличным выходом становится использование квартиры под офис. На центральных улицах городов, особенно в региональных центрах, расположено много многоквартирных домов. Проживать на первом этаже дома не слишком здорово, а вот если сдавать такое жилье под офис или магазин – с руками оторвут, особенно если о цене можно договориться.

Поэтому организации арендуют квартиры, которые имеют отдельный вход. Но на практике возникают проблемы с признанием расходов по аренде, поскольку не все помещения переведены в разряд нежилых.

Немного из законодательства

Арендные платежи при расчете налога на прибыль относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп.10 п.1 ст.264 НК). На УСН арендные платежи также можно учитывать в составе расходов.

Договор аренду регулируется и нормами ГК. Так, в ст.606 говорится, что по договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование (или только в пользование) за плату.

Гражданское (п.3 ст.288 ГК) и жилищное (п.3 ст.17 ЖК) законодательство устанавливают, что арендуемое под офис помещение должно быть нежилым.

Из всего этого Минфин делает вывод, что расходы на аренду жилого помещения являются экономически необоснованными. Даже если в скором времени собственник переоформляет документы и переводит объект в разряд нежилых.

Жилые помещения предназначены для бытовых нужд, а не для коммерческой деятельности, поэтому договор аренды, заключенный с нарушением, считается недействительным. Расходы по такой аренде арендатор не сможет учесть при расчете налога на прибыль (письмо Минфина от 14.02.2008г. №03-03-06/1/93).

А если ремонтировать?

При аренде даже нежилого помещения у физического лица могут возникнуть сложности с признанием расходов на текущий ремонт. А все потому, что в ст.260 НК разрешается учитывать расходы на ремонт арендованных амортизируемых основных средств. Как бы получается, что арендодатель должен амортизировать такой объект, тогда затраты можно признать.

Естественно физическое лицо свое помещение не амортизирует. И Минфин тут как тут: Расходы по текущему ремонту для расчета налога на прибыль и единого налога на УСН в такой ситуации не учитываются (письма Минфина №03-03-04/4/71 от 28.10.05г., №03-03-06/1/93 от 14.02.2008г., №03-03-06/1/240 от 16.04.2007г., Постановление ФАС ЗСО №Ф04-483/2007 (31447-А67-40) от 12.03.2007г.).

Отобьемся?

Выходит, использование квартиры под офис – не выход, а сплошное разочарование, и выхода нет? Вовсе нет!

Готовим контраргументы:

1. В НК не оговаривается взаимосвязь статуса помещения (жилое или нежилое) и права признать расходы по аренде или ремонту помещения. Главное для признания затрат – документальное подтверждение и экономическая обоснованность (п.1 ст.252 НК).

2. Для целей расчета налога на прибыль перечень расходов является открытым. Поэтому можно опираться на пп.49 п.1 ст.264 НК – иные расходы, связанные с производством и реализацией.

3. П.3 ст.2 ГК определяет, что к имущественным отношениям, которые основываются на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусматривается законодательством.

Есть и положительная судебная практика – постановление ФАС МО №КА-А41/7015-09 от 27.07.2009г. (по делу № А41-19766/08).

Важно запомнить

Радуясь возможности учесть расходы на арендованное жилое помещение, не забудьте:

1. Подтвердить свои расходы документами:

— договором аренды (письменная форма обязательна), в котором есть ссылка на документ, подтверждающий право собственности физлица на помещение;

— актом приемки-передачи помещения

— документами, подтверждающими оплату арендных платежей.

2. Зарегистрировать договор, если он заключен на срок 1 год и более.

3. Если физическое лицо – арендодатель не зарегистрировано как ИП, то необходимо выполнять функции налогового агента: удержать НДФЛ, перечислить его в бюджет и отчитаться в налоговую по доходам физлица.

Как быть с неотделимыми улучшениями арендованного имущества, читайте здесь . Как учитывать расходы по аренде на УСН, смотрите тут .

А у вас собственный офис или арендованный? Какой вариант выгоднее, на ваш взгляд? Поделитесь, пожалуйста, в комментариях!


2 комментария

  1. Марина

    on 15 апреля 2015 at 8:57 -

    Если не брать в расходы сумму перечисляемую за аренду, то НДФЛ уплаченный за физика можно брать в расходы?

  2. Наталия

    on 22 июня 2015 at 23:53 -

    Марина, НДФЛ — налог, вычитаемый из дохода физлица. Он не является расходом организации.

Добавить комментарий