Агентский договор и коммунальные услуги – вещи несовместимые?

агентский договор и коммунальные услугиАгентские схемы – вещь во многих случаях довольно мутная и неизменно привлекающая внимание при налоговых проверках. Однако если вы арендодатель, да еще и на УСН «доходы» и суммы коммунальных платежей, возмещаемых арендаторам, велики, то возникает соблазн заплатить поменьше налогов. Можно ли заключить агентский договор и коммунальные услуги оплачивать в рамках агентских отношений и чем это чревато, обсудим в этой статье.

Оформление агентских отношений

Одним из способов оформления компенсации, выплачиваемой арендатором арендодателю, является заключение агентского соглашения. В этом случае арендодатель является посредником, действующим в интересах арендатора и организующим для него тепло-, водо-, энергоснабжение.

Арендодатель и арендатор заключают 2 договора:

1. Договор аренды, в котором прописывается величина фиксированной арендной платы. В нем также указывается, что на арендатора возлагается обязанность нести расходы на коммунальные услуги, связанные с арендованным имуществом.

2. Агентский договор (как вариант — договор комиссии). За счет арендатора и по его поручению арендодатель от своего имени покупает у снабжающих организаций коммунальные услуги, связанные с арендуемым имуществом.

Минфин рассматривает такую схему работы как возможную (письмо от 24.01.13г. №03-11-06/2/12). В этом случае у арендатора появляется очевидный плюс – возможность принять к вычету «входной» НДС, перевыставленный арендодателем (как агентом), даже если последний работает на УСН. Если арендатор применяет УСН, то этот НДС можно учесть в расходах.

Налоговые риски

Несмотря на то, что, казалось бы, в такой ситуации выигрывает и арендатор, и арендодатель, возникают риски другого характера, что делает на практике возможность работы по агентскому договору затруднительной, если не сказать невозможной. А именно появляется риск признания посреднического договора недействительным. В итоге это влечет за собой уже налоговые риски – по налогу на прибыль, НДС, а при работе арендодателя на УСН – по единому налогу.

Возникающие проблемы:

— арендодатель сдает в аренду недвижимость не целиком, т.е. частично оплачивает поставщикам услуг и свои расходы;

— необходимость дробления счета-фактуры поставщика: часть для предъявления к вычету, часть – для предъявления арендатору;

— договор с поставщиком заключается раньше агентского договора: арендаторы меняются, а арендодатель продолжает действовать в рамках ранее заключенного договора с поставщиком услуг.

Именно последний фактор оказывается наиболее значимым. Агентский договор предполагает действие агента (арендодателя) в интересах принципала (арендатора) (ст.1005 ГК).

Суть должна быть такая – арендатор дает поручение арендодателю заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. Но проблема в том, оснований поручить это арендодателю у арендатора нет!

А вот арендодатель как собственник помещения обязан такие договоры заключать согласно ст.210 ГК. Т.е. собственнику все равно придется заключить договор со снабжающими организациями, независимо от поручений арендатора.

Спорная судебная практика

На практике сложилась спорная ситуация, которая неоднозначно решается и судами.

1. Согласно п.6 информационного письма Президиума ВАС от 17.11.04г. №85 сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не признается заключенной во исполнение поручения комитента. Аналогичные нормы применимы к агентскому договору (ст.1011 ГК).

Расходы, понесенные арендодателем на оплату коммунальных услуг, осуществляются вне связи с агентским договором. Поэтому возмещение коммунальных услуг, которое перечисляет арендатор, не должны исключаться из доходов арендодателя, т.к. это прочее поступление денежных средств. Эта точка зрения выражена в Постановлении ФАС ПО от 04.10.07г. №А57-9388/06 и письме Минфина от 06.10.2011г. №03-11-06/2/139.

2. Договоры аренды и агентские договоры между арендатором и арендодателем не действующими не признаются, т.к. реально существуют. Договоры с поставщиками коммунальных услуг являются действующими (пролонгированными). Коммунальные услуги поставляются арендатору, он ими пользуется и оплачивает их. Поэтому ситуация решается в пользу налогоплательщиков – постановление ФАС ЗСО от 26.10.2009г. №А03-10350/2007, постановление ФАС МО от 25.09.2008 N КА-А40/8932-08.

Поэтому если вы не готовы рисковать и доводить дело до суда с весьма скромными шансами на выигрыш, то безопаснее не ввязываться в ситуацию с заключением агентского договора.

Как платить налоги с компенсации за коммунальные услуги, перечисляемой арендодателю, читайте здесь .


Добавить комментарий